ТСЖ - не единственный способ управления многоквартирным домом

Материал подготовлен специально для информационно-аналитического портала "Socpolitika.ru"

Автор: Д.А. Савин

Термин «товарищество собственников жилья (ТСЖ)» возник в России в 1996 году, после принятия Федерального закона о товариществах собственников жилья.[1] В этом законе товарищество собственников жилья определялось как «некоммерческая организация - форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом». Таким образом, закон увязывал термин ТСЖ с известным в мировой юридической науке термином «кондоминиум». Новый Жилищный Кодекс Российской Федерации[2] уже не содержит понятия «кондоминиум», и оно исключено из других законов России.

Термин «товарищество собственников жилья» отечественного происхождения. В самом наличии «суверенного названия» нет ничего плохого. Как только не называются кондоминиумы в различных странах мира: и horizontal property («горизонтальная собственность» - дословный перевод с бразильского диалекта португальского языка), и commonhold (применяемый в современной Англии и Уэльсе). Кроме того, само понятие кондоминиум – весьма общее, и национальное название часто уточняет его специфику в применении к конкретной стране и конкретному историческому периоду. Термин ТСЖ также не случаен, и отражает специфику переживаемого современной Россией исторического периода.

С момента принятия закона о товариществах собственников жилья именно ТСЖ были объявлены в России образцовым способом управления многоквартирными жилыми домами. С утра до ночи граждане России могли слышать о необходимости создания ТСЖ. Из предусмотренных новым Жилищным кодексом способов управления многоквартирным домом[3] только ТСЖ удостоилось такого пропагандистского и административного внимания. 99% наших сограждан даже не слышали о «непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме»[4], а тот 1%, который попытался использовать этот способ, столкнулся с административными проблемами и отсутствием необходимых подзаконных актов. А «управление управляющей организацией»[5] есть по сути просто признание того факта, что ТСЖ в доме не создано.

В жертву ТСЖ попытались принести даже столь известный в России способ управления многоквартирными домами, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Так, статья 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривала, что «жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц».[6] Только после активного общественного давления был принят Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»[7], отменивший принудительное преобразование кооперативов в ТСЖ или их ликвидацию.[8] При этом автор не припомнит рекламной кампании, призывающей к созданию жилищных или жилищно-строительных кооперативов (за исключением рекламных акций самих жилищно-строительных кооперативов), или каких-либо административных усилий по их созданию.

Несмотря на все усилия, ситуация с созданием ТСЖ в России напоминает знаменитую историю с внедрением посадки картофеля: до картофельных бунтов дело еще не дошло, но и работа по созданию ТСЖ далеко не продвинулась. Даже оптимистичные отчеты региональных и муниципальных властей по охвату ТСЖ вверенного им для попечения жилого фонда ограничиваются масштабом 10-20%, а если учесть поправки на «усушку и утруску», то реально существующих ТСЖ окажется еще меньше. Ситуация складывается парадоксальная: картофель – вещь полезная, ставшая в России даже необходимой, но усилия по созданию ТСЖ, которые ведутся в целом в правильном направлении, не дают результата. В чем же дело?

Дело в том, что любой общественный институт необходимо рассматривать в условиях конкретной страны и конкретной исторической эпохи.  Кондоминиум[9] - далеко не первая исторически известная форма управления многоквартирными домами, далеко не единственная и даже в наши дни далеко не самая распространенная. Кондоминиумы, как и собственность на квартиры, возникли в Европе и США в сколько-нибудь широких масштабах только после второй мировой войны. Собственность на квартиры носит вторичный, во многом условный в юридическом смысле характер, подразумевающий сохранение единого домовладения, существовавшего и ранее. И до появления собственности на квартиры успешно осуществлялось управление многоквартирными домами, в том числе и находящимися в коллективной собственности, причем было выработано немало ее форм. Более того, при всем своеобразии форм участия жителей в управлении многоквартирными домами в России и других странах, между ними существуют сходство.

 

§1

Эволюция дома

 

Для того чтобы возникла собственность на квартиру, должна возникнуть сама квартира, а возникла она далеко не сразу. До появления квартиры жилой дом прошел немалую эволюцию, как техническую, так и социальную.

Менялся материал строения, его конструкция, этажность здания, эстетика постройки. Менялась его внутренняя конструкция. Наконец, менялась и его связь с окружающим миром. Первоначально дом представлял собой автономную единицу и располагался исключительно из соображений удобства хозяина. Город, с его ограниченной территорией, предъявил дому дополнительные требования, он должен был вписываться в уличную систему, отвечать определенным требованиями (в первую очередь противопожарным). Потеря домом абсолютной автономности, включение его в систему городских коммунальных сетей связана с требованиями санитарии и опасностью эпидемий, ставящих предел дальнейшему расширению городов в XIX веке. Первым с этой проблемой столкнулся Лондон как крупнейший город-порт мира, что вызвало к жизни создание первой канализации и принудительное подключение к ней домов. Далее дома стали подключаться к другим городским инфраструктурам (водопровод, газопровод, электроснабжение, телефонная сеть, отопление и.т.д.), усложнились требования к конструкции и свойствам домов, и современный многоэтажный городской дом уже немыслим без этих сетей, опутавших его, как могучее дерево опутывается в джунглях лианами. Таким образом, в ходе эволюции дом (по крайней мере городской) стал менее автономен: «полноценное использование здания все в большей степени определяется инженерным благоустройством».[10] А развитие этих инженерных сетей и постепенное проникновение их внутрь дома приводило к тому, что человек мог пользоваться ими, не выходя из своей квартиры. Так отдельная квартира по мере повышения её благоустройства становилась все более изолированной от внешнего мира.

Однако понять появление квартиры, исходя исключительно из инженерно-технических решений, привнесенных XX веком, невозможно. Напротив, многие эти технические решения были вызваны к жизни социальными потребностями нового общества: без такого социального запроса большинство технических достижений нового времени остались бы забавными игрушками, какой была изобретенная Гиероном Александрийским паровая машина.

 

§2

Найм жилья приводит к появлению квартиры

В индивидуальном жилом доме выделять квартиру не требуется. Хозяин дома использует все его части - комнаты, подвал и чердак, пристройки и надстройки. Квартира выделяется при появлении права пользования помещением в доме на основе договора между собственником здания и пользователем этого помещения.

Долгое время в городе (и тем более в деревне) преобладала личная собственность на дома, сам же дом был предназначен в подавляющем большинстве случае для личного проживания хозяина и его семьи, слуг и работников, а также для его производственных нужд.[11] Привычные для нас понятия "жилой дом" и даже "жилое помещение" еще не сформировались, в средневековой мастерской жилые и производственные помещения часто не разделены. Наниматель брал на себя обязанность предоставить работнику жилье, а для кратковременного проживания существовали трактиры и постоялые дворы. Первоначально на постоялых дворах даже не было отдельных комнат: постояльцы спали в одной большой комнате, и на хозяине лежала ответственность за безопасность их жизни и вещей. Для бедных и нуждающихся существовали приюты и ночлежки при церкви, лица, принадлежащие к высшим сословиям, обычно пользовались гостеприимством людей своего класса.

Связанный с развитием капиталистических отношений подъем так называемой скупочной или домашней промышленности, при которой капиталисты-скупщики поставляли работающим в своих домах в сельской местности работникам сырье и скупали у них готовую продукцию, привел даже к оттоку населения в деревню и упадку некоторых городов.

Только переход к мануфактурному производству, рост разделения труда и массовое привлечение наемных работников в города при возросшем спросе на жилье приводит к возникновению жилья, специально предназначенного для сдачи внаем ("доходного дома"), к возникновению жилищного рынка и бизнеса.

Для жилищного рынка характерно большое разнообразие, рассчитанное на разный достаток нанимателя (от роскошных особняков и квартир до ночлежных домов), различные вкусы и потребности (от скромных "меблирашек" до пансионов с широким набором услуг) и срок найма (от длительного проживания до гостиниц разного калибра). Однако привлечение в сферу жилищного бизнеса капитала сталкивается с серьезными трудностями. С одной стороны, дом достаточно дорогой объект, поэтому требует значительных капиталовложений. С другой стороны, доля оборотного капитала в жилищном бизнесе невелика, поэтому он приносит достаточно низкий доход по сравнению с другими сферами капиталовложений.[12] Правда, в жилищном бизнесе минимален риск и максимальна возможность получения долговременной устойчивой ренты. Такие условия привлекают в сферу жилищного бизнеса так называемые рентные капиталы, заинтересованные не в максимальной прибыли, а в максимальной надежности вложений, но предложение такого капитала оказывается ограниченным, и потому спрос на жилье превышает реальное предложение, в том числе и из-за нехватки средств у нуждающихся в жилье. Именно так возникает жилищный вопрос и жилищная нужда. Из-за недостаточности предложения жилья на рынке малообеспеченные наниматели вынуждены были снимать жилье самого низкого качества на самых невыгодных условиях, ютясь зачастую в помещениях, не отвечающих элементарным санитарным нормам.

Однако процесс превращения домовладельца в домового предпринимателя сопровождался и еще рядом процессов.

Во-первых, все большую роль в стоимости домовладения начинает играть заемный капитал. Конечно, существовало и кредитование строительства жилья для собственных нужд, но такой кредит по своей природе является потребительским, а кредит на приобретение доходных домов – предпринимательским. Так, в крупных городах Германии в начале XX века домовладельцу часто принадлежало всего 10-15% стоимости дома (остальная часть обеспечивались первой и второй ипотекой). Примерно такую сумму в качестве залога своей надежности обычно предлагали внести нанятому управляющему доходным домом. Ипотечный кредит был сравнительно недорогим, и домовладелец редко старался очистить имущество от долгов, вкладывая деньги в другие предприятия или другое строительство.[13]

Заинтересованными в такой задолженности были и банки – ведь это расширяло объем их кредитных операций.[14] Не в последнюю очередь именно банки добились принятия законов о праве застройки, создавших прочную базу для кредитования строений, расположенных на чужой земле.[15] Почему бы не пойти дальше и не начать кредитовать приобретение не дома целиком, а его части, ведь это еще более расширит объем кредитных операций?

Во-вторых, кроме краткосрочных нанимателей жилья, возник слой лиц, нанимающих квартиры на значительный срок, иногда пожизненно, и имеющих достаточно стабильную заработную плату для того, чтобы задуматься о приобретении собственного жилья. Наниматели меблированных комнат, а тем более «углов», «коек» и «полкоек»[16] могли рассматривать себя только как пользователи жилья (так же, как наниматели номеров в гостинице). Наниматели, проживающие в доходном доме длительный срок, могли все более воспринимать себя как владельцев, у них уже были собственное домашнее (не путать с домовым) хозяйство. Конечно, за домовладельцем оставалось право распоряжения, в том числе и перезаключения на новый срок договоров найма. Но ведь и домовладелец все больше превращался из распорядителя реального в номинального, по статусу мало отличающегося от нанятого кредиторами управляющего. Нередко условия предоставления кредита на покупку дома предусматривали согласование с представителями кредиторов серьезных распорядительных решений.

Так сложились социальные и экономические предпосылки для того, чтобы жители многоквартирного дома стали его собственниками. Соответствовало такое решение и экономическим потребностям средних слоев городского населения – ведь свое жилье обошлось бы существенно дешевле снимаемого, а считать деньги на Западе умели. Вопрос стоял только о формах, в которых право это может быть реализовано.

 

§3

Множественность форм управления многоквартирным домом в XIX-XX веках

Первым и наиболее массовым способом управления многоквартирным домом в XIX – начале XX века стал доходный дом. Вся ответственность за управление таким домом ложилась на домовладельца, который, с другой стороны, получал и всю прибыль от его эксплуатации (выплачивая проценты на занятый для приобретения дома капитал). Кроме этой формы управления многоквартирным домом, необходимо упомянуть и другие.

Во-первых, это многоквартирные дома, построенные благотворителями на личные капиталы, и предназначенные для улучшения условий жизни небогатых сограждан. Примером такой благотворительности являются дома, построенные на капитал Фонда Пибоди в Лондоне (Peabody Donation Fund).[17] Ответственность за управление такими многоквартирными домами ложится или на самого благотворителя, или на основанное им благотворительное учреждение.

Во-вторых, это дома, построенные заводчиками и фабрикантами для своих рабочих[18], ответственность за управление которыми ложилась на предпринимателя, причем иногда допускался выкуп рабочими своих домов.

В-третьих, в ряде стран, в первую очередь в Великобритании, в конце XIX - начале XX века начинается строительство муниципального (а иногда и государственного жилья)[19], и возникают принадлежащие муниципалитетам (государству) многоквартирные дома, ответственность за управление которым берут на себя соответствующие муниципалитеты или органы государственной власти.

Однако в XIX веке возникли и иные формы управления многоквартирными домами. Инициатива филантропов носила ограниченный характер, так как опиралась исключительно на инициативу отдельных людей. Нигде, кроме Англии, частная филантропия в жилищной сфере в значительном объеме не возникла. Поэтому поиски путей более широкой общественной инициативы в решении жилищного вопроса привели к возникновению так называемых строительных (или домостроительных) обществ, ставших способом коллективного общественного благотворения в области предоставления крова малоимущим.

Строительные общества (building societies, Baugenossenschaften, associations de construction) имели своей задачей содействовать удовлетворению жилищной потребности населения затратой капиталов на сооружение новых или улучшение старых зданий. «Все строительные общества нашего времени можно разделить на две группы: первая Baugenossenschaften или Industrial Dwelling Companies - строительные общества, сами строящие здания для своих сочленов так называемые Erwerbshauser (дома для приобретения в собственность) или же здания, предназначенные для сдачи в наем (Mietwohnungen), вторая – строительные общества, строящие для других».[20]

Нельзя установить четкое различение между филантропическими и спекулятивными обществами, так как их деятельность руководствовалась то теми, то иными мотивами. Многие общества находились в промежуточном положении между чисто благотворительными учреждениями и коммерческими организациями, преследующими цели извлечения прибыли. Прибыль по капиталам, вложенным в такие общества, устанавливалась на фиксированном уровне, который был ниже дохода по капиталу, вложенному в чисто коммерческие предприятия. Хотя В.В. Святловский и иронизирует над «пятипроцентной благотворительностью» (то есть ограничением дохода пятью процентами)[21], но такие общества все-таки приносили пусть небольшую, но реальную пользу.

Однако для наших целей наибольший интерес представляют именно строительные общества, направленные на удовлетворение потребностей своих членов, потому что именно из этих строительных обществ и родилась современная жилищная кооперация.

 

§4

Причины  и условия возникновения жилищной кооперации

Попытки создания строительных организаций на основе самопомощи предпринимались в Англии еще в конце XVIII века, а в Германии и Франции - в середине XIX века, но широкое распространение они приобрели лишь в 60-х годах XIX века и в 80-е годы того же века достигли широкого распространения. Форма и способы работы первых товариществ выдают их происхождение из других форм потребительской кооперации, уже имеющих достаточно длинную историю существования, а именно накопительных или кредитных товариществ, объединяющих вклады своих членов для накопления средств или выдачи кредитов членам товарищества.

Если в Англии преобладающим типом дома являлся дом на одну семью, то в Германии, отставшей от Англии и переживавшей в конце XIX века период ускоренной модернизации и промышленного подъема, весьма распространенным стал тип многоквартирного дома, рассчитанного на несколько семей, который получил название "дома-казармы".

Отсюда и организационные решения, необходимые для эксплуатации такого дома. В многоквартирном доме-казарме, столь распространенном в Германии, продажа квартиры в собственность члену товарищества не решала проблем эксплуатации жилья. Как показала практика, даже при передаче квартир в собственность проживающим в них необходимо было создание общей структуры по управлению и эксплуатации дома, поэтому продажа квартир в многоквартирных домах была редким явлением. Аренда квартир в таких условиях вместо их продажи была вполне естественным и разумным выходом из положения. Тем не менее, в Германии существовали кооперативы обоих видов.

Таким образом, фактически собственность на квартиру в многоквартирном доме возникла, однако она еще не имела того характера, который приняла в кондоминиуме. Владение квартирой юридически реализовывалось через членство в кооперативе, который являлся товариществом с ограниченной ответственностью, то есть через владение паем. По характеру управления он имел плебисцитарный характер (то есть непосредственной демократии), долговременно сохраняющий некоторую общность интересов его членов. Целью товарищества являлась не эксплуатация жилья с целью извлечения прибыли, но создание удобств для своих членов. Отсюда возникли ограничения на пользование жильем, в ряде товариществ при перемене места жительства союз сохранял преимущественное право выкупа пая, без разрешения товарищества владелец не имел права делать никаких пристроек и перестроек. Цены на квартиры при сдаче в наем устанавливались товариществом.

Условия совместной жизни и деятельности людей в товариществе были обусловлены довольно строгими дисциплинарными правилами. Например, правила проживания в домах, принадлежащих товариществу, могут показаться многим нашим согражданам, привыкшим выкидывать мусор из окна, шуметь в середине ночи и ругаться на лестничной клетке, излишне строгими. Наверное, в частновладельческих домах, где домовладелец получает достаточно высокую плату, он может, будучи заинтересован в высокой прибыли, на многое закрывать глаза и не так жестко относиться к квартирантам. Однако кооператив не может себе этого позволить. Не понимая некоторой необходимости сужения "широты" русского человека, не стоит и браться за дело.

Несмотря на то что кооперативное жилищное движение в Германии было тесно увязано с рабочим вопросом и профсоюзы активно в нем участвовали, на первых этапах становления жилищной кооперации значительную часть членов составляли чиновники, и не потому, что их жалование было выше жалования рабочих, а из-за его стабильности. Создаваемая в Германии система страхования по безработице, от несчастных случаев и тому подобных несчастий еще не была способна взять на себя в случае наступления такого события гарантию выплаты по паю в жилищном кооперативе. Кроме того, рабочие в поисках работы вынуждены были часто менять место жительства, что не способствовало приобретению жилья в собственность.

 

§5

Расцвет жилищной кооперации

Расцвет жилищной кооперации, как и появление самого термина «жилищный кооператив», приходится на период после окончания первой мировой войны[22]. Именно с ее началом мировая экономическая политика вступила в новую эру, которая привела к отказу от политики laissez-faire (политики экономического либерализма, основанного на требовании свободной конкуренции и невмешательства государства в экономику) и переход к экономической политике экспериментов.[23] Предпосылки для смены экономической политики накапливались уже давно, но первая мировая война необычайно ускорила этот процесс. Суть новой политики можно свести к расширению вмешательства государства (а также муниципалитетов, как публично-правовых органов) в экономику, в том числе и в социальных целях.[24] Кроме того, во многих странах Европы после первой мировой войны к власти впервые пришли социалистические правительства, а для них развитие кооперативного движения было одной из важнейших политических задач. Именно после первой мировой войны было изменено законодательство, препятствовавшее развитию кооперативов. Сразу хотим отметить, что никакой собственности на квартиры в этот период не было введено, да и жилищные кооперативы в такой собственности и не нуждались. Главным препятствием на пути развития кооперативов (в том числе и жилищных) было стремление приравнять их к коммерческим организациям со всеми вытекающими отсюда последствиями. Так, долгое время, до появления обществ с ограниченной ответственностью, законодательство требовало, чтобы кооператив был организован по типу полного товарищества, то есть члены кооператива несли бы полную и неограниченную ответственность по обязательствам кооператива. Такое требование, вполне естественное для предпринимательской организации, препятствовало созданию кооперативов. Не учитывало законодательство и других особенностей кооперативов как потребительских, а не предпринимательских организаций.

Теперь же были приняты специальные законы, регулирующие деятельность кооперативов, и учитывающие их специфику. Собственно говоря, именно к этому историческому периоду и относится само появление термина «жилищный кооператив»[25]. Именно в этот исторический период жилищные кооперативы в большинстве стран отделяются от строительных обществ[26], и создаются жилищные кооперативы, соответствующие традиционным для кооперации.

Жилищные кооперативы после первой и второй мировых войн сыграли важную роль для улучшения условий жизни нуждающихся в жилье. Кооперативы возникли даже в США, где индивидуальная собственность на жилье всегда была наиболее популярной.

В жилищной сфере существуют самые разнообразные кооперативы, некоторые из которых занимаются отдельными этапами постройки и эксплуатации дома, например, только финансированием строительства, или приобретением земли, или строительством, другие же охватывают все стадии жизни дома от рождения до смерти.[27] Такой широкий охват вызвал даже дискуссию на тему, является ли жилищное кооперативное движение потребительским или производственным.[28] Существуют потребительские жилищные кооперативы, которые эксплуатируют дома для проживания своих членов, а существуют и производственные жилищные кооперативы – кооперативные предприятия, строящие жилье для других. Для стран, где развито кооперативное движение (классическим примером может послужить Швеция) характерно стремление при наличии потребительских и производственных кооперативов увязать их деятельность между собой, чтобы производственные строительные кооперативы строили дома для потребительских жилищных кооперативов.

Жилищные кооперативы могут быть как самостоятельными, так и находиться друг с другом в соподчинении. В Швеции, где они наиболее развиты, есть «материнские» кооперативы, которые действуют на территории целого города или региона, и «дочерние», объединяющие жителей одного дома (или группы домов), которым материнские помогают в создании, организации работы и имеют право контроля над их деятельностью. Каждый член «дочернего» кооператива является одновременно и членом «материнского», и имеет право на участии в принятии решений.

Наконец, существуют и жилищные кооперативы, сочетающие в себе как потребительские, так и производственные функции, которые сами строят жилье для своих членов. Такие их формы были распространены в Италии, среди строительных рабочих, и берут начало от итальянских строительных гильдий, а в 1960-е годы они распространились в Канаде. [29] Сложность современного дома затрудняет развитие таких форм кооперации, так как многие строительные и тем более инженерные операции требуют высокой квалификации, однако в странах третьего мира, где дома относительно просты для постройки, такие кооперативы широко распространены. Возникли и жилищные кооперативы, арендующие дома, в которых проживают их члены, хотя они и не слишком распространены.

Казалось бы, без собственности на квартиры и кондоминиумов вполне можно было обойтись. Однако, поскольку в обществе возникли предпосылки для возникновения собственности на квартиры, следовало ожидать только благоприятных условий для возникновения такой собственности.

 

§6

Возникновение собственности на квартиры и кондоминиумов

Первой страной, в законодательстве которой возникла собственность на квартиры, стала Бразилия, где в 1928 году был принят закон, разрешающий продажу так называемой горизонтальной собственности (horizontal property). Несколькими десятилетиями позже Пуэрто-Рико, где растущее население страдало от недостатка жилья и подходящих земельных участков для строительства, по примеру своего южного соседа приняла закон о горизонтальной собственности (The Horizontal Property Act of 1958). Законом устанавливался порядок владения недвижимостью с использованием концепции кондоминиума. А из Пуэрто-Рико кондоминиумы перешли в законодательство США. После этого кондоминиумы получили широкое распространение во многих странах мира. Наиболее существенную долю жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, они распространены также в странах Западной Европы.

В 60-70-х годы кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания поквартирно арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье. С начала 80-х процесс превращения существующего арендного жилья в кондоминиумы несколько приутих, и на первый план вышли частные компании-застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес; жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью. Организация самоуправления жильцов - ассоциация собственников жилья - всегда представляется застройщиками и агентами по продаже квартир как дополнительная выгода покупателям. Они приобретают право голоса в решении внутренних вопросов, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влияния на качество и стоимость предоставляемых ими услуг. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли - продажи. В США хорошо развит рынок аренды жилья. Но большинство американцев стремятся приобрести собственное жилье. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Поэтому кондоминиумы весьма популярны среди населения США.

В Германии собственность на квартиры появляется 15 марта 1951 года в связи с принятием Закона о жилищной собственности и длящимся правом на жилище.[30] В Австрии принятие Закона о собственности на квартиры относится к 1948 году.[31] В Англии  и Уэльсе законом 2004 года введено понятие «commonhold» (совместное владение). В то же время в ряде стран (например, Швеции) до сих пор при серьезном развитии жилищной кооперации право собственности на квартиры формально отсутствует.

Сложность и противоречивость самого понятия «собственность на квартиру» вполне осознается современным законодательством. Так, законодательство Германии рассматривает ее как особый вид собственности, нарушающий некоторые общие положения гражданского права, в частности о том, что вещь может быть или только в общей, или только в единоличной собственности, и представляет собой особый институт собственности на жилище в связи с общей собственностью на часть (пай) в доме. Объектом собственности является жилое помещение и все части здания, не служащие собственно целям проживания. При этом собственник имеет право индивидуальной собственности на жилое помещение и общей собственности на другие части здания.[32]

В чем же причины неожиданной популярности «собственности на квартиру»? Таких причин можно привести множество. Во второй половине XX веке жилищный бизнес как форма сдачи жилья в наем стал менее популярен. Причина снижения популярности жилищного бизнеса - в установлении контроля над квартирной  платой (rent control), впервые возникшего в годы первой мировой войны и ставшего одной из главных тем жилищной политики XX века.[33] Несмотря на все послабления и изъятия, позволяющие владельцу новопостроенного дома окупить вложенные в его строительство средства, регулирование квартирной платы не способствовало развитию жилищного бизнеса. Можно упомянуть и рост сектора социального жилья, который имел серьезные льготы и государственную поддержку, поэтому стал серьезным конкурентом частному доходному дому. Развитие финансовых рынков, постепенно выходящее за рамки не только отраслевых, но и национальных барьеров, все настоятельнее требовало выравнивания нормы прибыли по всем сферам бизнеса[34], а развивающаяся система перестраховки капиталовложений, создания больших финансовых «пулов» делала жилищный бизнес с его относительно низкой доходностью, но большой надежностью, все менее привлекательным для капиталовложений.

С другой стороны, после второй мировой войны в развитых странах начался экономический подъем. Все большую социальную нишу осваивал «средний класс», и сама идея «общества всеобщего благосостояния» постепенно стала проникать в сознание населения. Если ранее ипотечный кредит в большинстве своем был доступен только для жилищного предпринимателя, то теперь он стал доступен и для большинства граждан. Отсюда и усилившееся после второй мировой войны стремление к обладанию собственным жильем, так как для многих граждан такое обладание превратилось из мечты реальность.

Каждая из этих причин в отдельности была недостаточной, чтобы изменить ситуацию в жилищном деле, однако все они в совокупности привели во второй половине XX века к серьезным изменениям в жилищной политике. Если в конце XIX – начале XX века решение жилищного вопроса увязывалось с расширением публично-правового вмешательства в жилищное дело, превращением жилья в некоторое социальное благо, то вторая половина XX века связана с возвращением взгляда на жилье как на товар, потребление которого регулируется соотношением спроса и предложения.[35]

Показательной для проявления этой тенденции является судьба жилищных кооперативов. В последние десятилетия XX века прокатилась волна «кондоминиумизации» кооперативов. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы получали долю в общем имуществе, что приводило к повышению стоимости их квартир. Однако тенденция эта возникла много раньше, еще до появления кондоминиумов. Уже в середине XX века кооперативы стали подразделяться на «коммерческие» и «некоммерческие». Некоммерческие кооперативы ставили перед собой социальные цели. Так, они твердо следовали принципу «один член кооператива – один голос». Во многих «некоммерческих» кооперативах член жилищного кооператива, желающий выйти из него, мог продать свой пай (а, следовательно, и право проживания в квартире) только по той цене, которую заплатил за него сам.[36] Такое правило препятствовало росту цен на жилье. Однако оно лишало члена кооператива возможности заработать на росте цен на жилье. Поэтому и возникли «коммерческие» кооперативы –очень похожие на кондоминиумы, то есть допускающие для своих членов возможность заработать как на росте цены жилья, так и на сдаче его в наем.

Однако ни появление «коммерческих» кооперативов, ни возникновение кондоминиумов не привело к утрате управляемости домом в целом. Права и обязанности собственников квартир были жестко увязаны. Традиции жесткого подчинения «правилам общежития», рожденным еще кооперативами, четко соблюдалась.

Права и обязанности собственников квартир не являются столь полными, как в случае собственности на индивидуальный дом. Практически это означает довольно жесткую взаимозависимость жильцов и необходимость ограничивать себя. В ряде случаев запрещается содержание животных. Обычно предъявляется некоторая система требований к содержанию лестницы, входных дверей, подъездов, участков, примыкающих к дому, это дополняется косвенно относящимся к данной проблеме, но фактически имеющим здесь большое влияние так называемым соседским правом, то есть довольно развитым частным и публичным законодательством, регулирующим взаимоотношения соседей. Реальная значимость правовых норм об использовании жилых помещений и практика их реализации удивляют непривычного человека. Особые соглашения могут запрещать детские игры с мячом на общем участке (даже бадминтон), но в итоге все это создает порой не очень приятную эмоционально, но устойчивую и бесконфликтную систему отношений, способствуют соблюдению принятых эстетических и санитарных норм.[37]

 

§7

Квартира в России и СССР

Само слово "квартира" возникает первоначально в области военного дела. "Зимние квартиры" войск - это казармы. Во время летних маневров квартирьеры следовали впереди войск, находящихся на марше, занимаясь вопросами размещения войск на ночлег и отдых. Для русской армии три дня постоя были бесплатными. Учитывая наш современный опыт предоставления льгот, можно предположить, что и тогда это право использовалось достаточно широко.

Со становлением государственной службы и служилого дворянства появляются те, кто готов платить за готовое жилище не с целью приобретения в собственность, а для проживания. Первоначально нанимателями жилья в крупных городах Российской империи были в большинстве своем чиновники. Именно поэтому ранее всего, в XIX веке, началась многоэтажная застройка Санкт-Петербурга, а затем и других российских городов домами "не для себя", а для сдачи помещений другим людям на коммерческой основе – доходными домами.

Жилые дома в Москве и Санкт-Петербурге отличались и конструкцией, и организацией проживания. В Москве за счет ее посадского и слободского устройства превалировала территориальная (горизонтальная) дифференциация населения. В Санкт-Петербурге с его болотистым рельефом, регулярной планировкой и многоэтажными домами возникла и активно использовалась вертикальная дифференциация квартир и жилых посещений.

Чиновники, мастеровые, офицеры снимали жилье у частных лиц. Могли ли они иметь частный дом в городе? Некоторые да, но далеко не все. Другие виды жилья - казармы, общежития, пансионы, институты, ночлежные, работные дома и тому подобные жилища - принадлежали  казенным учреждениям, учебным заведениям и частным лицам, но жилые дома для самодеятельного населения были частными. Городского (муниципального, общественного) и кооперативного жилья в то время практически не было.

Городское население начинает делиться на собственников - домовладельцев и представителей других сословий. Право участия в местном самоуправлении было предоставлено только собственникам. Остальных жителей города, не обладающих личными домами, можно отнести к категории квартирантов или нанимателей жилья, и права участвовать в местном самоуправлении они не имели.

Однако рост численности городского населения, не являющегося домовладельцами, вызвал к жизни принципиальное решение – ведь участие домовладельцев в самоуправлении основывалось на том, что они являлись налогоплательщиками, поэтому для участия в самоуправлении налогоплательщиками должны были стать и наниматели квартир. В Российской империи вводится государственный квартирный налог, который взимается с лиц, занимающих помещения для жилья (квартиры) в городах и поселениях. Это положение было утверждено 14 мая 1893 года. Так в праве России впервые появляется юридическое понятие «квартира», хотя в дореволюционном российском законодательстве квартирой называлось любое помещения для проживания.[38]

С определенным отставанием вследствие того, что Россия, как и Германия, вступила в очередной этап промышленной революции, наша страна переживает те же процессы изменения и облика городов, и самого дома, что и другие. Строятся канализации, водопроводы, в город приходят газ и электричество. Еще в 1912 году были собраны данные всех стран, где началось использование электрической энергии и выработаны российские стандарты для счетчиков электроэнергии. Примерно в это время разрабатываются и начинают применяться газовые счетчики.

Создавались в России и жилищные кооперативы (строительные общества) обоих типов - и продающие жилье в собственность, и сдающие квартиры своим членам в аренду, для проживания. Таким образом, фактически, в рамках кооперативов, собственность на квартиры уже возникла. Общества, продающие квартиры своим членам, возникли среди состоятельных людей, что определяло и характер использования жилья, и его юридический режим. Каждый член общества был вправе в любой момент отказаться и получить назад вложенные деньги. Квартиранты имели право продать, передать жилье по наследству или сдать квартиру в аренду.

В противовес таким обществам были созданы и несколько кооперативов, сдающих своим членам квартиры в наем. Несмотря на демонстративно "социалистический" характер этих кооперативов, состав их был далек от рабочего: большую часть членов кооператива составляли служащие и лица свободных профессий с небольшим вкраплением фабричных мастеров и квалифицированных рабочих. Однако численность жилищных кооперативов в России была невелика, так в Москве они до самого начала первой мировой войны насчитывалось от силы десятками.

Почему же развитие жилищной кооперации в России продвигалось столь медленными темпами? Ведь другие формы кооперации - кредитная, потребительская, сбытовая, даже производственная - получили самое широкое развитие. Конечно, можно предположить, что развитию жилищной кооперации мешала низкая заработная плата и нерегулярность заработка рабочих в России. Однако главная причина слабого развития жилищной кооперации в России заключалась все-таки в том, что рабочие проявили крайне низкую заинтересованность в самостоятельном участии в жилищной кооперации.

Связано это было и с общей слабостью рабочего движения в России, со слабостью "экономического", реформаторского крыла профсоюзов и с политизацией рабочего движения, превратившего большинство профсоюзов в простые филиалы радикальных социалистических партий, сосредоточивших все свои усилия не на постепенной работе по улучшению жизни рабочих, а на непримиримой борьбе с "самодержавием". Вообще, в начале ХХ века в России были обозначены и тесно увязаны между собой "рабочий" и "жилищный" вопросы, а рабочий вопрос приобрел крайнюю политическую остроту.

Такая ситуация была характерна и для некоторых стран Европы, например, для Германии. Само по себе обострение полемики по социальным вопросам не было бы проблемой, если бы вопросы эти решались в рамках общего развития страны. Однако процесс эволюционного развития России в 1917 году был прерван. При революционном преобразовании государства были уничтожены те общественные институты, которые, по мнению революционеров, были истоками несправедливости и угнетения, прежде всего частная собственность на землю, крупные здания, средства производства и т.п.

Частная собственность на доходные дома вырабатывает и поддерживает достаточно жесткие правила проживания. Швейцар в парадном подъезде, ковры и зеркала - все это было возможно в определенных условиях, отвечало нуждам потребителей, вписывалось в рамки экономических взаимоотношений. Утратив к началу 30-х годов ХХ века право частной собственности на недвижимые имущества, государство и общество должны были начать жить по другим законам, в соответствии с иными закономерностями.

Однако уничтожение этой собственности привело вовсе не к тем результатам, которые обещали строители нового общества. Уже с начала 1920-х годов начало культивироваться покомнатное расселение жильцов. Основным типом городского жилища стала коммунальная квартира, что надолго освободило государство от необходимости вести строительство нового жилья.[39] Собственная квартира стала редким явлением, личные дома сохранились в основном в сельской местности, и только единицы их остались в городах и поселках, где государство активно стремилось от них избавиться.

Главным способом решения «жилищного вопроса» стало принудительное распределение жилья, при этом декларативная «справедливость» стала главным постулатом, а многолетняя очередь на жилье - неотъемлемым атрибутом. Говорить в этих условиях о частной собственности как на дома, так и на квартиры было просто бессмысленно.

Ситуация изменилась только во времена правления Н.С. Хрущова, когда поквартирное расселение стало массовым, что создало и предпосылки к возникновению собственности на квартиры: возникли жилищные кооперативы, которые, в отличие от ЖАКТов, были собственниками своих зданий. Конечно, формально член ЖСК владел паем, а не квартирой, и продать этот пай он мог только по его номинальной цене, но из-за отсутствия инфляции стоимость пая сохранялась[40]

Однако политические установки оказались сильнее здравого хозяйственного расчета. После некоторого всплеска в начале 60-х, личная инициатива граждан снова «сузилась». В 60-е годы прошлого личной инициативы граждан века почти одновременно происходят два процесса. Широко внедряется центральное отопление и одновременно снимаются газовые счетчики, так как в города пришел «большой газ». В этот момент политическое руководство объявляет, что через 20 лет советский народ будут жить при коммунизме, когда материальные блага польются полным потоком, и каждому все будет предоставляться по потребности. Естественно, что вопрос о тепловых счетчиках не стоял.

Отсюда и «возвращение на новом витке спирали» к бесплатности жилья и коммунальных услуг, по крайней мере, декларированной. В СССР сложилось устойчивое мнение – жилье получают, государство дало, пусть оно о нем и заботится. Государство уже перестало быть хозяином не на словах, а на деле, а русский человек потерял в своей массе чувство хозяина, хозяйское отношения к дому. Последствия этих решений мы ощущаем в настоящее время.

 

§8

Горные мыши – народ слабый, но ставят домы свои на скале

[41]

Возврат к многоукладной собственности ставит много вопросов, ответы на которые бесполезно искать в советском опыте. Во многом аналогичный опыт управления такой собственностью имел место до революции и успешно развивался в 20-е годы, что было как бы вычеркнуто из истории СССР.

Понятие «общенародная собственность», введенное в политэкономию социализма, самим названием выдает свое содержание: в идеале всему народу принадлежит все, а каждому конкретному гражданину – ничего. В книгах советских фантастов - «Туманность Андромеды» Ивана Ефремова, «Полдень. XXII век» Аркадия и Бориса Стругацких этот идеал воплощен художественно и зримо: на смену собственности на вещи приходит пользование той частью общенародной собственности, которая предоставлена – конечно, для самых высоких целей – либо каждому гражданину (жилье, медицинские условия, питание), либо тем, кому общество доверило решение важных задач (средства производства, космолеты и.т.д.). Советские фантасты 1960-х годов озабочены опасностью власти, которую вещи могут получить над людьми – отсюда и название повести Аркадия и Бориса Стругацких «Хищные вещи века».

Опасность эта действительно реальна, ее хорошо видит христианство. Однако если христианству свойственен спокойный и сдержанный реализм, то марксизм близок не христианству, а гностицизму с его радикальными решениями, отвержением материального мира, болезненным противопоставлением духовного и материального. Поэтому и практическим результатом отрицания частной собственности стало вовсе не преодоление «отчуждения», а распространение бесхозяйственности, неуважения к чужому (несуны), рост потребительских настроений, не подкрепленных трудовыми усилиями, наконец, просто установка «после нас – хоть потоп».

Исторический процесс создания предпосылок для возникновения собственности на квартиры в многоквартирных домах шел по цепочке «от пользования к владению, от владения к распоряжению», накапливая опыт хозяйского отношения к квартире и дому, в котором она находится. Советская система создавала другие предпосылки – «от распоряжения к владению, от владения к пользованию». Именно идеал пользователя некоторой общенародной собственности, за которую отвечает всемогущее государство (а реально - новый правящий класс, номенклатура) – тот идеал, который стремились внедрить в сознание народа.

Теперь мы живем в обществе, в котором сменилось три поколения горожан, не имевших практического опыта обладания собственностью. И вот на этом социально-психологическом фоне, при отсутствии у большинства населения каких-либо навыков обращения с собственностью (собственность – это ответственность) была проведена приватизация квартир. С точки зрения справедливости решение это было в целом правильным – действительно, низкие заработные платы были тем источником, за счет которого велось жилищное строительство.[42] Однако справедливость есть важнейшее условия исторического бытия любого народа, но не цель этого бытия: справедливо, чтобы внук получил наследство, оставшееся от дедушки, но и давать в руки пятилетнему ребенку коллекцию боевого оружия небезопасно. К сожалению, попытки научить пятилетнего мальчика обращаться с автоматом продолжаются (видимо, с небескорыстными целями) до сих пор.

Символом завершения процесса выделения квартиры в изолированный объект можно считать период моды на установку металлических дверей. В квартире упаковалось практически все, что необходимо человеку в бытовом отношении. Одновременно такая дверь и означала высшую степень разобщения «членов общества». То, что по одну стороны двери – мое, и здесь я делаю все, что хочу, а то, что по другую ее сторону – меня не касается.

Еще раз напомним, что право собственности на квартиру в тех странах, где оно введено, есть продукт длительной эволюции социальных, экономических, юридических и иных общественных институтов, опирается на столетнюю дисциплину и взаимную ответственность, выработанную в рамках жилищной кооперации, защищено реально действующим правом и судом, пресекающим нарушения собственниками квартир прав соседей. Ничего этого в России нет. Право собственности на квартиру возникает даже не на песке, а на болоте, которое грозит затянуть в себя все, что на нем стоит.

За годы действия Федерального закона "О товариществах собственников жилья" такие товарищества в массовом количестве так и не появились. Основным аргументом, которым пользовались власти при агитации за ТСЖ стало следующее утверждение - вы сможете сдавать нежилые помещения, и за счет этого хорошо жить. То есть вместо призыва к бережному отношению к жилью - очередная "халява, плиз". Однако нежилые помещения существуют в очень малой части домов (в основном, построенных до 1917 года). Таким образом, никакого стимула для создания ТСЖ в остальных домах не существовало. Расстроенные таким равнодушным отношением к "передовому опыту", власти неоднократно пытались в принудительном порядке преобразовать в ТСЖ уже существующие ЖСК (это намного проще, чем создавать ТСЖ в обычном доме, на пустом месте). Однако в большинстве случаев ЖСК преобразовываться в ТСЖ не желали, указывая на поистине громадный фронт работы в неохваченных организацией домах.

 

§9

Есть много способов управления многоквартирным домом

Во-первых, необходимо упомянуть такую привычную для наших сограждан форму, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы. В многоквартирных домах жилье, как правило, предоставляется членам кооперативов в пользование. Член кооператива выплачивает свой пай (на льготных условиях, так как задача кооперативов – не извлечение максимальной прибыли, а обеспечение своих членов жильем нормального качества по доступной цене), который дает ему и его семье право проживать в принадлежащем кооперативу доме. Именно такая форма жилищного кооператива знакома нам с 1960-х годов, после возрождения в СССР массового кооперативного жилищного строительства. Есть жилищные кооперативы (объединяющие, как правило, строительных рабочих и берущие начало от итальянских строительных гильдий), в которых члены кооперативов сами строят для себя жилье, что напоминает наши МЖК.

Кроме кооперативов, являющихся собственниками принадлежащих им домов, существуют и кооперативы арендаторов, арендующие дома (обычно у государства). Такие жилищно-арендные кооперативы были широко распространены в 1920-х годах в СССР во времена нэпа, возникли они и за рубежом (во Франции, Великобритании и других странах) с целью снять с государства нагрузку по управлению разросшимся жилищным фондом. Правда, сейчас такие кооперативы не имеют широкого распространения, тем не менее, они существуют. Наконец, есть большое число разного рода некоммерческих организаций, строящих и эксплуатирующих жилье для небогатых людей. Членами таких организаций являются одни люди, а проживают в их домах другие. Нередко такие негосударственные организации управляют переданным им государственным и муниципальным жильем (жилищные ассоциации в Великобритании).

Однако есть и более простые формы организации жителей, не требующие брать на себя ответственность за управление домами, но позволяющие влиять на принятие решений. Так, в Великобритании в ходе проводимой правительством М. Тэтчер жилищной реформы были созданы ассоциации «пользователей жилья», в которые входили люди, проживающие в государственном и муниципальном жилом фонде. Они получили право оценивать предоставляемые им жилищные услуги и требовать их улучшения или смены управляющей кампании.

Во многом эти ассоциации похожи на наши домкомы, созданные в 1960-е годы, после того как стали сказываться издержки централизации управления государственным и ведомственным жильем. Домкомы были созданы «в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации в ее работе по обеспечению сохранности жилищ и их дальнейшего благоустройства, по улучшению жилищных условий трудящихся и образцовому содержанию квартир, домов, дворов, придомовых участков и объектов благоустройства»[43].

В ряде стран управлением многоквартирными домами, принадлежащими государству или муниципалитетам, занимаются специальные управляющие организации, имеющие при себе консультативные общественные органы, представляющие интересы жителей. В некоторых странах существует значительный жилищный сектор, принадлежащий частным предприятиям и построенный ими для своих работников, при органах управления таким жильем обычно существует консультативный орган, представляющий работников предприятия (понятие ведомственный жилищный фонд нашим согражданам хорошо знакомо, как и роль профкомов со всеми их полюсами и минусами).

Помимо этого, есть частные многоквартирные доходные дома, которыми управляют или сами владельцы, или нанятая ими управляющая кампания. Законодательство некоторых стран (особенно во время обострения жилищного кризиса, например, во время войн) иногда прямо предусматривало создание консультативных органов, представляющих жителей дома.

Но при общем сходстве наших и зарубежных объединений жителей между ними не всегда можно провести прямые аналогии. В конце 1980-х – начале 1990-х таких организаций возникло множество: это и ТОСы (территориальные общественные самоуправления), и КОСы (комитеты общественного самоуправления), и возрожденные на новых принципах домкомы. Особенностью этих организаций было то, что все они создавались «снизу», самим жителями. Само по себе название мало говорило о задачах организации: под названием ТОСа, КОСа или домкома могла скрываться как организация по управлению домом или целым микрорайоном, так и местная «группа по интересам». Кроме того, существовали и организации управления ведомственным жильем, принадлежащим предприятиям, следовательно, и соответствующие отделы профкомов, отвечающие за жилье и тоже представляющие (по крайней мере, номинально) интересы жителей, а также организации КПСС по месту жительства, которые также считали своим долгом «работать с общественностью». Все эти организации были самым причудливым образом переплетены между собой, нередко на одной территории действовали сразу несколько организаций, то сотрудничая, то конфликтуя, но в этом хаосе было большое достоинство – он был полон жизни.

К сожалению, с некоторого момента «цветущее многообразие жизни» стало утомлять верхи, и был взят курс на унификацию. Уже сама унификация форм управления гражданами своим жильем была неудачна, потому что в «цветущем многообразии жизни» вырабатывались и проверялись те формы, которые были пригодны именно для России и именно в переживаемый ею исторический период.

Во-первых, в природе ТСЖ был заложен потенциальный конфликт между жителями. Собственность на квартиру – новый вид собственности, трудный для правовой системы, долгое время не предполагавшей права частной собственности. Допускавшееся в СССР право «личной собственности» жестко контролировалось государством. К сожалению, большинством новых собственников квартир собственность на квартиру была понята совершенно буквально: квартира моя – что хочу, то и делаю (сношу стены, устраиваю бассейны, мешаю менять общие домовые трубы и.т.д.), а дом – чужой, мне до вас дела нет, а вам до меня. К сожалению, индивидуализация жизни в России продолжается, и конца ей пока не видно. При поквартирной приватизации полностью игнорируются такие параметры жилого дома, как срок службы здания, ограничения длительности прав на земельный участок, заложенные в институт права застройки и экономическая целесообразность сохранения старых зданий.

Любые формы коллективной деятельности воспринимаются большинством наших сограждан с настороженностью. Такого «произвола» нет в тех странах, где получили распространение кондоминиумы. Там собственник квартиры обязан выполнять общие для всех правила, которые по нашим меркам могут показаться весьма жесткими. Кроме чисто правовой защиты таких норм, существует и их общепризнанное одобрение, человек, решивший их нарушить, оказывается не только под правовым, но и под моральным давлением.

Кроме того, на Западе объединения типа ТСЖ часто создаются не в многоэтажных и многоквартирных домах, а в малоэтажных застройках так называемых «таун-хаузах» - городских домах, сблокированных в единое здание, сами же такие дома-секции для одной семьи функционируют практически автономно. Такое объединение возникает не по соглашению, а по факту приобретения полноценной части дома, которая включает все - от фундамента до конька кровли, а общим имуществом является только стена и подводка к зданию коммуникаций, а не помещения. Коллективная эксплуатация этого типа домов намного проще, чем большого многоквартирного дома. Кроме того, в них отсутствуют такие помещения общего пользования, как подъезд, лестница и.т.д., а придомовой участок распределен между ними.

Во-вторых, в природе ТСЖ оказался заложен внутридомовой конфликт. ТСЖ в России начали создаваться в домах, где кроме жилых помещений, существовали и помещения нежилые, зачастую много лет принадлежащие не жителям, а совсем иным организациям. Однако, согласно закону о ТСЖ, собственниками своих помещений они стать не смогли – ведь помещения эти рассматривались в законе как приложение к помещениям жилым, и, следовательно, должны были перейти в собственность жителей. Именно обладание такими помещениями, которые можно было бы сдавать в аренду и получать прибыль, достаточную для оплаты чуть ли не всех расходов по дому, и выдвигалось нередко как главный аргумент в пользу ТСЖ. Естественно, такой подход не вызвал восторга у собственников (или арендаторов) нежилых помещений и привел к ряду конфликтов, в том числе уголовного характера, создав целый слой – может быть, не слишком многочисленный, но весьма активный - противодействующий созданию ТСЖ.

Не менее сложной ситуация была в тех домах, где нет никаких помещений, кроме заселенных квартир. Здесь отсутствует стимул к объединению соседей для борьбы за признание нежилых помещений как общего имущества. Даже начало деятельности инициативной группы по созданию ТСЖ упирается в вопрос: где собрать людей, как разместить управляющего, бухгалтера, как работать с документами. Вряд ли каждый кандидат в председатели ТСЖ согласится превратить свою квартиру в офис. При проведении в Москве кампании по устройству помещений для консьержек (по размерам чуть больше телефонной будки) пришлось столкнуться с проблемами, которые смело можно сравнить с хождением по мукам. По размеру лестничные клетки просто не предусматривали такой возможности.

Во многом именно соответствие потребностям управления и обслуживания дома, наличие вспомогательных помещений в нём объясняет тот факт, что раньше всех ТСЖ были сформированы в домах, построенных жилищно-строительными кооперативами в начале 10-х и в конце 20-х годов ХХ века. Содержание устава таких ТСЖ при этом больше соответствует нормам устава ЖСК.

В-третьих, в природе ТСЖ был заложен конфликт внешний – с окружающими жителями. Создаваемые ТСЖ нередко стремились отрезать в свою пользу часть территорий, рассматривавшихся жителями соседних домов как общее пространство (вне зависимости от законности или не законности таких притязаний). Волна «современных огораживаний», создания собственных дворов или автостоянок в ущерб окружающим породила немало конфликтов, которые также не пошли на пользу становящемуся жилищному самоуправлению.

И, в-четвертых, в природе ТСЖ оказался заложен конфликт между ними и органами власти, которые вовсе не стремились к тому, чтобы передать товариществам полагающееся им имущество. Особенно неохотно передавалась земля (а ведь по закону в собственности ТСЖ находится единый имущественный комплекс, включающий и земельный участок), тем более что передаваться она должна была бесплатно. Так, в Москве автору не известно ни одного случая передачи земли в 1990-е годы, то есть в период создания первых ТСЖ. В тех случаях, когда избежать передачи земельного участка было невозможно, он передавался «под обрез», то есть по контуру дома.

Даже сами термины, используемые в официальных изданиях, оказались внутренне противоречивыми. Так, при создании ТСЖ, в частности в Москве, используются такие наименования, как «старший по дому» и «старший по подъезду». Но собственник не может быть старшим или главным. Такая терминология, присущая домовым комитетам как формам управления общественными делами жителей, не вполне корректно переносится на граждан, облеченных правом собственности на недвижимое имущество. Жителям-собственникам нужны иные механизмы представления их интересов, например, возможность представлять интересы соседей по доверенности, которая нашим законодательством не предусмотрена.

Термины «старший по дому» и «старший по подъезду» пришли к нам из опыта современного Китая по созданию жилищных объединений общественного характера в сходных с Россией условиях массового огосударствления недвижимости. В Китае для управления крупными домами первоначально были привлечены выборные представители из числа постоянных жителей, которые включались в активное рассмотрение вопросов экономики домового хозяйства. Такое решение опирается на традиционно сильные в Китае общинные традиции, поэтому и привело к положительным результатам. Однако по своей природе китайская схема ближе домкому, так как не предполагает собственности на квартиры.

Все сказанное выше не означает того, что кондоминиумы (или, по-российски, ТСЖ) совершенно непригодны для управления гражданами своим жильем. Более того, многие проблемы проявляются (или будут проявляться) при любой форме организации жилищного самоуправления: и равнодушие к проблемам соседей, и местнический эгоизм, и, конечно, нежелание властей, на словах поддерживающих жилищное самоуправление, на деле хоть чем-либо поступиться в его пользу. Более того, нынешние власти совершенно не заинтересованы в создании реального, живого жилищного самоуправления в России, и единственная цель объявленного массового создания ТСЖ – переложить на жителей все расходы по обслуживанию, эксплуатации, капитальному ремонту домов и оплате коммунальных услуг на плечи граждан. Все эти проблемы придется решать при любой организации жилищного самоуправления.

Однако есть и проблемы, прямо связанные с выбором ТСЖ как формы управления. Так, их членами могут быть только собственники жилых помещений. Однако в большинстве домов проживают и те, кто приватизировал свои квартиры, и те, кто этого не сделал. Тем не менее, все они являются жителями одного дома, следовательно, заинтересованы в том, чтобы дом нормально эксплуатировался. У собственников квартир, проживающих в одном доме, могут быть общие интересы с нанимателями квартир, которых нет у них с теми собственниками квартир, которые в доме не проживают. А в этом случае становится перспективным такой орган, как домком, объединяющий всех жителей дома.

Поэтому самой лучшей политикой в сфере становления жилищного самоуправления в современной России была бы политика отказа от всякой унификации и всякого догматизма. Надо создать самый широкий спектр выбора для тех, кто хочет участвовать в управлении домами. Сама жизнь расставит все на свои места.

«Пусть процветает сотня школ, пусть расцветает тысяча цветов».

 

Сведения об авторе: Савин Дмитрий Анатольевич Савин – к.ф.-м.н., эксперт журнала "Управление многоквартирным домом", председатель Московской организации РХДП, соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М. Говоренковой и А.М. Якшина.

 

Версия для печати

Главная / Исследования социальной политики / Аналитика и публицистика