Об оценке доступности жилья в России
Автор: Н.Косарева, А.Туманов
На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики — разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 гг. (включая входящие в ее состав подпрограммы)1. Для достижения намеченных целей и количественного и качественного обоснования принимаемых решений необходим постоянный мониторинг рынка жилья. Ключевыми здесь должны стать индикаторы, отражающие изменение доступности жилья для населения.
В ФЦП «Жилище» предложены два соответствующих показателя: а) коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек); б) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Планируется, что к 2010 г. первый коэффициент будет иметь значение 3 (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому дележ-ному доходу семьи за три года), а второй — 30% (то есть для 30% семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств).
В настоящее время 77% жилищного фонда в стране находится в частной собственности2, и преобладающая доля населения ориентируется именно на покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой3). Поэтому мы главным образом рассматриваем показатели доступности приобретения жилья в собственность.
Факторы доступности жилья
В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем. Основное влияние на доступность жилья оказывают следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечного кредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования; совокупный доход домохозяйства, а также величина налога на недвижимость, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, размер страховых выплат и т. д.
В силу многообразия указанных факторов оценка доступности жилья может осуществляться с использованием целого ряда показателей. Кроме того, из-за локального характера рынков жилья и высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования анализ факторов и показателен доступности жилья необходимо проводить не только и не столько по Российской Федерации в целом, но и в региональном и муниципальном разрезе.
Взаимосвязь доходов населения, цен на жилье и объемов задолженности по ипотечным кредитам по регионам
Наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения, так как домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. Данные по отдельным субъектам Российской Федерации подтверждают существование такой зависимости (см. рис. 1). В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье.
Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами. На рисунке 2 прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения в ряде регионов Российской Федерации. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, то есть
ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.
Распространено мнение, что именно развитие ипотечного жилищного кредитования способствует росту цен на жилье, снижая тем самым доступность его приобретения. Однако, как было показано выше, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены. Непосредственное же влияние ипотечного кредитования пока менее существенно вследствие того, что удельный вес сделок, совершаемых с помощью ипотечных кредитов, невелик. По данным Федеральной регистрационной службы и расчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России составила около 6% в первом полугодии 2006 г. (примерно 4% — в 2005 г.). По отдельным федеральным округам в первом полугодии 2006 г. она колебалась от 2 до 11%.
Статья опубликована в журнале «Вопросы экономики»,
Источник: Институт экономики города, 19.07.2007 http://www.urbaneconomics.ru/publications.php?folder_id=103&mat_id=876&from=fp&page_id=8758.
Полный текст в формате PDF см. здесь: Об оценке доступности жилья в России (Документ Acrobat PDF, 716 Кб)
Ранее на эту тему см.:
Исследование и теоретические основы доступности жилья